El acceso a la vivienda atraviesa una de las etapas más críticas de las últimas décadas. El aumento del costo de los alquileres, la pérdida de poder adquisitivo, el endeudamiento, la precarización laboral, sumada a un mercado inmobiliario desregulado, son algunos de los principales factores que están modificando los proyectos de vida de millones de familias y jóvenes argentinos. ¿Cuáles son las consecuencias que recaen sobre una generación que desea emanciparse pero que encuentra cada vez más obstáculos para acceder a una vivienda propia o incluso para sostener un alquiler?
Si se hace foco sobre la población más joven, una serie de estudios recientes exponen índices alarmantes. Un informe de la UBA reveló que el 48,9% de los jóvenes argentinos de entre 18 y 29 años vive en condiciones de vulnerabilidad social. El relevamiento, titulado “Jóvenes vulnerables en la Argentina: Condiciones de vida, creencias y expectativas sobre el futuro”, planteó que la vulnerabilidad ya no es un fenómeno marginal, sino una característica estructural que afecta a más de 4,1 millones de jóvenes en todo el país. Un 46,2% de los entrevistados afirmó vivir en hogares numerosos, de cinco o más integrantes. Por otra parte, si bien siete de cada diez jóvenes en situación de vulnerabilidad trabajan, un 76% lo hace en la informalidad o por cuenta propia, y el 57% afirmó no llegar a fin de mes.
En diálogo con Revista Zoom, Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano y autor del libro “Nación inquilina”, señaló que la dificultad de esta generación para emanciparse responde a una combinación de factores, entre ellos, la prolongación de las trayectorias educativas, el deterioro del mercado laboral y el cambio en los proyectos familiares, que llevó a postergar decisiones como formar pareja, tener hijos o comprar una vivienda.
“El mercado laboral juvenil en Argentina se corrió cerca de diez años, hoy los jóvenes de 30 años acceden a los trabajos que accedían los de 20 en los 2000. Vemos una prolongación de la vida universitaria, jóvenes que no pueden darle una dedicación exclusiva a sus estudios por tener que salir a trabajar, un 76% lo hace en la informalidad, y para cuando se reciben, acceden a trabajos formales de manera tardía o a puestos junior a una edad mayor”, explicó.
En sintonía, una encuesta realizada por el Centro de Investigaciones Sociales (CIS) de la UADE reveló que el 44% de los jóvenes vive con sus padres. ¿Cuáles fueron las principales barreras referidas para emanciparse? La dificultad para afrontar el pago de alquiler, expensas y servicios básicos en tanto independizarse les implica, como mínimo, percibir un 47% más de lo que ganan.
“El costo de sostener un hogar crece a un ritmo muy superior al de los ingresos, el problema ya no pasa únicamente por conseguir trabajo, sino por alcanzar un nivel de ingresos que permita afrontar el alquiler, los servicios y el resto de los gastos cotidianos”, refirió Araujo. Además, el informe estableció que un 15% de quienes habían logrado independizarse tuvo que regresar a la casa de sus padres, principalmente por el incremento de los costos habitacionales, separaciones o regreso del exterior.
Inquilinos ¿Una forma de vida que llegó para quedarse?
Según los especialistas, entre 2006 y 2008 comenzó a darse un fenómeno de “inquilinización” por el cual el alquiler pasó de ser una transición temporal en la vida de los jóvenes adultos para convertirse en un estado permanente e instalarse en la actualidad como forma predominante de acceso a la vivienda. Según el último Censo Nacional del INDEC, casi 8 millones de personas alquilan en todo el país, distribuidas en 3,3 millones de hogares.
La última Encuesta Nacional Inquilina publicada en julio de este año, reflejó un diagnóstico contundente: casi 1 de cada 3 hogares inquilinos (29,7%) está en emergencia habitacional, un indicador que aglutina una serie de variables que señalan que las familias no van a poder sostener mucho más en el tiempo el pago del alquiler. El 48,5% de los ingresos de un hogar se destina exclusivamente al pago del alquiler, una presión que empuja a un máximo histórico de endeudamiento entre los inquilinos encuestados del 72,9%, mientras que más de la mitad (55%) se endeudó para algo tan básico como comprar comida. El empleo formal no alcanza: el 47% tiene más de un trabajo y el 15% perdió un empleo en el último año. “Nunca el precio del alquiler representó tanta porción del salario”, alertó a este medio Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional. Asimismo, señaló que tras la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, el mercado quedó desregulado lo que derivó en una mayor transferencia de ingresos de los trabajadores hacia los propietarios. Otro dato alarmante que arrojó la encuesta elaborada por la Federación, es que 1 de cada 5 inquilinos tuvo que mudarse por no poder pagar el alquiler. Estas mudanzas forzosas crecieron del 13% al 20% en los últimos seis meses. Muñoz define esta situación como un “desalojo económico”, ya que “no hace falta una sentencia judicial para que una familia pierda su hogar, el precio termina expulsándola hacia la calle o de regreso a la casa de sus padres o de los hijos, en el caso de adultos mayores”.
Frente a esta situación, el investigador de Tejido Urbano reflexionó que “el estar resolviendo todo el tiempo la emergencia, inhabilita a pensar en el futuro ¿Cómo vas a pensar qué proyecto vas a tener de acá a los próximos 20 años si no tenés para comer hoy? Claramente, tenés que resolver lo urgente y eso te ocupa todo el día, no te da la posibilidad de pensar a futuro”.
Como si la coyuntura no fuera ya lo suficientemente adversa para millones de inquilinos, el Senado acaba de dar media sanción a la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada que habilita, entre otras cuestiones, los desalojos exprés. Esto implica que pasarán a tramitarse por la vía sumarísima, la más rápida del Código Procesal, en lugar del proceso ordinario que podía demorar entre 18 y 24 meses en casos de falta de pago de alquiler o vencimiento de contrato. La nueva normativa establece que tras una intimación por falta de pago de apenas 10 días corridos, el propietario queda facultado para activar de inmediato la vía judicial mediante una simple declaración jurada, el juez manda el desalojo y el inquilino tiene sólo 72 horas para intentar defenderse. Además, permite que los desalojos se hagan en días y horarios no hábiles con el uso de la fuerza pública como regla general.
Pase usted señor mercado, después de usted señor propietario
Si hablamos de crisis habitacional, en un país con cada vez más inquilinos y menos propietarios pero con más propiedades, no basta sólo con atender al problema de la informalidad laboral y pérdida salarial, tenemos que hablar del mercado inmobiliario que es el que hace años fija las condiciones de quién pueden acceder o no a la vivienda.
Un factor central es la dolarización del mercado inmobiliario, que data de mediados de 1977 tras el impacto inflacionario del «Rodrigazo», impulsado por la política económica de la última dictadura militar. Para mayo de 1980, nueve de cada diez avisos de propiedades ya se publicaban en dólares.
“Durante la dictadura el mercado se dolarizó y en la actualidad es algo que está completamente naturalizado. Desde Videla hasta hoy, la vivienda se tiene que comprar en dólares, cuando todos ganamos en pesos, los materiales se compran y la mano de obra se paga en pesos, pero se termina de construir y se cotiza y vende en dólares”, remarcó Muñoz.
A este factor se agrega que entre 2006 y 2008, sobre todo después de la crisis de las hipotecas, la vivienda se convirtió en un bien financiero. “En las últimas dos décadas la vivienda se transformó en un bien que no tiene que ver con un lugar donde vivir, sino en un bien especulación para sectores minoritarios de la sociedad que hacen grandes negocios inmobiliarios”, enfatizó el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional.
Pero esta no es una ocurrencia de Muñoz. Forbes Argentina tituló el pasado 22 de julio: “Invertir para alquilar vuelve a ser negocio: la renta alcanza un récord de 24 años”. Eureka. Basándose en estadísticas recopiladas por Reporte Inmobiliario, la edición local de la prestigiosa revista estadounidense encabezaba la nota sosteniendo que la rentabilidad por alquilar unidades de dos y tres ambientes ya alcanza el 6,2%, el nivel más alto desde 2002. “Durante el primer semestre del año, los alquileres aumentaron un 15,7%, mientras que los precios de venta de los departamentos apenas subieron un 0,7%, ampliando el rendimiento que obtiene el propietario sobre el capital invertido”, informaba la nota. Forbes argumentaba que “la mejora” de la situación no sólo “fue impulsada por la estabilidad inflacionaria y cambiaria, sino también por la derogación de la Ley de Alquileres”.
“El propietario recuperó capacidad de decisión al momento de ofrecer una propiedad en el mercado, ya que puede definir la moneda del acuerdo, el mecanismo de actualización, la garantía exigida y el plazo del contrato”, indicó Germán Gómez Picasso, socio y fundador de Reporte Inmobiliario a Forbes.
Justamente esta lógica de mercado es la que viene cuestionando hace años la Federación de Inquilinos. “Hay 200 mil viviendas vacías en la ciudad de Buenos Aires, tres millones en todo el país. Cuanto más se construye, menos propietarios hay. ¿Por qué la rentabilidad es tan alta para el mercado inmobiliario? ¿Por qué un alquiler de un departamento de 100 mil dólares se puede cobrar más de un millón de pesos por mes? Hay una lógica de mercado que configura una sociedad y debería ser al revés”, sentenció Muñoz.
Y agregó: “Somos el único país del mundo que no tiene ningún tipo de regulación para el alquiler de vivienda y que cotiza sus viviendas en una moneda que no es la nacional. Estados Unidos tiene impuesto a las viviendas vacías, aplica controles sobre los contratos de alquiler, por poner un ejemplo”.
Al respecto, Araujo señaló que hace falta una transformación profunda en el mercado de crédito, de vivienda y de trabajo, siendo las tres grandes estructuras que mueven las expectativas de un país y que no se están ajustando a las necesidades actuales de los argentinos. “Le hablan a un tipo de sociedad que no existe o, en su defecto, a una porción cada vez más minoritaria. Hay una deuda intergeneracional en tanto las decisiones que no se tomaron en las generaciones precedentes hoy terminan siendo una mochila muy grande para los jóvenes que se encuentran con que hay que reformar todo un sistema”, evaluó.
El acceso a una vivienda digna es un derecho humano fundamental, reconocido por la Constitución y tratados internacionales, lo que obliga al Estado a generar -y debería interpelarnos como ciudadanos a exigir- políticas públicas para garantizarlo. Hoy millones de argentinos pueden a duras penas sostener sus alquileres, otros tantos tuvieron que volver a sus lugares de origen y mientras unos pocos se benefician de las bondades del mercado, el sueño de la casa propia se va haciendo cada vez más inimaginable para una gran parte de la población. El problema está a la vista. ¿Somos otra generación más que lo va a dejar pasar?