Alquileres: el fracaso de la ley actual

Los precios de los alquileres en Argentina pueden llegar a tener variaciones interanuales muy por encima de la inflación. Ponemos en evidencia la necesidad de una Ley de Alquileres que realmente regule este y otros problemas.

El precio de los alquileres en Argentina está alcanzando valores muy altos. En algunos casos, dependiendo de la cantidad de ambientes y la zona, los precios tienen variaciones interanuales muy por encima de la inflación.

En particular, en la Ciudad de Buenos Aires, según los datos publicados en el último informe mensual de alquileres del CESO (Centro de estudios económicos y sociales Scalabrini Ortiz); el precio promedio del alquiler de un monoambiente es de $38.717, para un dos ambientes es de $47.047 y para tres ambientes es de $74.424. Si bien el promedio de los precios no es el mejor indicador, dado que no es muy estable frente a ingresos o egresos de departamentos muy caros o muy baratos, al observar la mediana (estadístico de posición central que parte la distribución en dos, dejando la misma cantidad de valores a un lado que del otro), la cuestión no difiere demasiado. La mediana del alquiler de un monoambiente arroja un $38.000, de dos ambientes $45.000 y de tres ambientes,  $70.000. Esta mediana mostró en marzo del 2022 una variación de 58,3% interanual para los departamentos de un ambiente, el 60,7% interanual para los de dos ambientes y un 75% interanual para tres ambientes. Si bien lo que se mide son precios de oferta y no los que terminan concretándose, en todos los casos, están bastante por encima de la inflación que según el Indec, arrojó un 52,3% interanual en febrero del 2022.

El contexto macroeconómico no ayuda. En el marco de aumentos importantes en los precios internacionales de los granos, producto del conflicto bélico (Rusia y Ucrania son países que concentran casi el 30% de la producción global de aceite y harina de soja), el mercado interno recibe el impacto de los altos precios y acaba por contribuir a incrementar aún más el nivel de inflación. Los incrementos en el precio del petróleo y el gas, también suman presiones al mercado interno. Sumado a esto, el incremento en la inflación de Estados Unidos (la más alta desde 1982 un 7,9%) podría hacer que los activos locales vuelen para América del Norte, en búsqueda de tasas de interés más atractivas, debilitando al peso argentino.

Así las cosas, parece que el acceso a la vivienda está inmerso en un panorama bastante negativo. Sobre todo si se tiene en cuenta que a nivel distributivo el  escenario continúa siendo bastante inequitativo. Como enuncia el CESO, el precio del alquiler es la primera gran muralla con la que se topa el inquilino a la hora de intentar tener acceso a una vivienda. Esto se vuelve más crudo si se tiene en cuenta que un salario mínimo vital y móvil ($33.000) cubre el 86,8% del precio del alquiler (mediana). Sin embargo los requisitos de depósito y garantías propietarias no se quedan atrás. El valor de las expensas tampoco pasa por alto, representando normalmente entre un 18% y un 20% del precio del alquiler. Estas y otras cuestiones empujan a que esté tan candente la Ley actual de alquileres y que desde distintos frentes del poder político exijan una reforma.

Reforma en puerta

Actualmente desde todos los frentes, incluido el mismo sector que propulsó la ley que hoy en día está vigente, se promueve una reforma. La ley actual es bastante dañina con el inquilino. Un punto del que no se hace demasiada mención es la oferta, particularmente en CABA, es curioso como a pesar de que ha disminuido la cantidad de sus habitantes (lentamente), las construcciones van in crescendo pero la oferta de departamentos para alquilar es escasa. En este ítem, circulan dos opciones: promover un impuesto a la vivienda ociosa (desde el oficialismo)  o bien,  brindar un incentivo  como por ejemplo la reducción de una tasa municipal, en ambos casos con el objetivo de volcar al mercado esas construcciones que evidentemente se están realizando para canalizar un ahorro. Claro está que estas dos opciones son operativamente distintas y que a la hora de ponerlas en práctica pueden ser muy controversiales, sobre todo la primera.

Tanto el bloque oficialista como el opositor reconocen dos puntos a modificar como centrales: el plazo de duración (actualmente es de tres años) y el ajuste del precio del alquiler (hoy en día los ajustes se realizan de manera anual y en base al Índice para Contratos de Locación que publica a diario el BCRA).

Desde el bloque oficialista se baraja la posibilidad de retornar a un plazo de dos años y fijar topes de ajustes. Es decir, que el valor inicial de los alquileres sea un 20% superior, como máximo,  al que correspondería por la fórmula de ajuste anual. Esto es de suma importancia, puesto que hoy los propietarios no están anclados a ningún techo a la hora de iniciar la relación con un nuevo inquilino. Además, el proyecto de ley de esta sección propone un tope del 10% en el caso de renovación de contratos (aspecto que no tiene regulación actualmente). En cuanto a lo tributario, se propone que lo que los locadores perciban por los alquileres pueda deducirse de Ingresos Brutos y además que se exima del pago de Bienes Personales a los inmuebles que estén registrados y que sean puestos en alquiler (solo se aplicaría si existe un contrato real vigente). Por el lado de intentar obtener mayores garantías para la situación del inquilino, el oficialismo propone que las aseguradoras que otorguen seguros de caución no exijan más que la constancia de inscripción al monotributo y los comprobantes de pago de los últimos seis meses. En otro punto del proyecto, se enuncia la posibilidad de “alquileres sociales”, donde el Consejo Nacional de la Vivienda gestione el diseño y la formulación de un plan para la construcción y adquisición de inmuebles por el Estado Nacional, las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Desde el bloque opositor también manifiestan reducir el plazo a dos años, con la posibilidad de extenderlo automáticamente por un año más, de común acuerdo. En cuanto al mecanismo de ajuste proponen un sistema con periodicidad a criterio de las partes y con una fórmula de ajuste basada en índices oficiales. A la hora de los requisitos al inquilino, plantean (siempre tomando como referencia el valor inicial de la renta) que no se le podrá exigir al locatario depósitos en garantía mayores a un mes de alquiler por cada año de contrato. Un dato interesante es que si se decide dar por finalizado el contrato, luego de seis meses, el inquilino puede disolverlo unilateralmente sin indemnización siempre y cuando se avise con tres o más meses de anticipación. En cuanto a lo tributario, se promueve la posibilidad de la deducción de la renta del Impuesto a las Ganancias y la exención del Impuesto al Sello para operaciones realizadas con inmuebles que tengan como finalidad operaciones de compra-venta o el inicio del alquiler. Un punto distinto es el desalojo: proponen un marco legal que acorte el plazo del proceso de desalojo en el caso que ocurra una persona o continúe viviendo una propiedad pese a haber finalizado el contrato alquiler.

Más allá de las diferencias, todos los bloques coinciden en que el mercado no funciona tal como está “reglamentado” actualmente. La modificación de la Ley de alquileres urge. Especialmente para los inquilinos, es preciso promover una Ley que permita facilitar el acceso a la vivienda y les provea mejores condiciones.

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