Sur del primer cordón del Conurbano: Zona de contrastes

El desarrollo urbano de la región sigue siendo desequilibrado. En los centros comerciales abundan las grandes edificaciones, que en algunos casos no tienen límite de altura establecido por los Municipios, mientras que en la periferia persiste un grave déficit habitacional que afecta a miles de personas. En los últimos años, la construcción es una de las actividades que más ha contribuido a la reactivación económica del país. Según estimaciones oficiales, esta actividad cerrará el 2007 con una mejora de entre el 7 y el 9 por ciento, porcentaje que se repetiría en el 2008.

En la región, el auge de esta actividad se nota principalmente en la construcción de nuevos edificios en las zonas céntricas.

Pero a pesar de las ventajas que trae el aumento de la construcción, en especial por los puestos de trabajo que genera, la proliferación de nuevas torres de varios pisos de altura es motivo de preocupación para los vecinos de la región debido a la falta de infraestructura y al temor de que colapsen los servicios públicos de cloacas y agua corriente ya que sostienen que “no están preparados para soportar un elevado crecimiento poblacional”.

Además, el desarrollo de los centros comerciales en la mayoría de los municipios del primer cordón del Conurbano bonaerense, contrasta con la situación que se vive en la periferia donde aún persiste un grave déficit habitacional, es decir que hay más familias que casas dignas en condiciones de ser habitadas.

Estas dos realidades que observan en estos distritos, evidencian la falta de un plan de desarrollo urbano desde los municipios. Por este motivo, Info Región consultó a especialistas, funcionarios y concejales de la zona para conocer cuáles son las propuestas que se deben llevar adelante para tratar de lograr que el crecimiento de las ciudades sea equilibrado y sostenido.

El desorden actual. Todos los consultados por este medio coincidieron en señalar que en los distritos de la región no hay un programa de desarrollo urbano acorde a las necesidades de la población y por este motivo, sostuvieron que el crecimiento de estas ciudades es deformado.
“No existe ningún plan de desarrollo. Todo se hace según los negocios que aparezcan y el problema que hoy tienen los distritos como Almirante Brown y Esteban Echeverría, es que no tienen infraestructura para soportar este crecimiento”, aseguró el presidente del Colegio de Arquitectos del Distrito II de la provincia de Buenos Aires, Adolfo Canosa en diálogo con Info Región. Además, remarcó que al no tener un programa de desarrollo urbano ordenado, la región “crece espasmódicamente”.

Luego aclaró que “el auge de la construcción no se produce solamente en estos municipios, sino que también se da en otros lugares como la ciudad de Buenos Aires, porque la necesidad de viviendas es real” pero de inmediato advirtió: “Si crecemos demográficamente y los hogares existentes no se renuevan, el déficit habitacional va a persistir”.

Por su parte, el flamante secretario de Infraestructura y Planeamiento de Almirante Brown, Daniel Bolettieri, también indicó que el desarrollo en su distrito “ha sido desordenado”. “No hubo una planificación urbana para darle solución a los problemas de la comunidad ya sea en la periferia como en las zonas céntricas”, agregó el arquitecto y titular del Sindicato de Trabajadores Municipales local.

Además precisó que “cada zona del distrito tiene su particularidad y sus inconvenientes”. “En las zonas comerciales, los problemas fundamentales son los de higiene urbana, tránsito y la construcción que supera los factores urbanísticos, en tanto en la periferia el mayor inconveniente es la falta de infraestructura que la comunidad necesita”, señaló.

El arquitecto e integrante de la organización vecinal Fuenteovejuna, Bruno Cariglino, recalcó que a pesar de que en los municipios de la región existe un Código de Planeamiento Urbano, el problema es que “en algunos casos no se respeta” y además sostuvo que la normativa, por lo general, “es bastante antigua” pero recalcó que “modernizar no significa que se puedan hacer edificios de más pisos”.

Por su parte, la concejal de Lomas por el Frente para la Victoria María Victoria Lorences indicó que en su distrito “se ha desarrollado una zona muy pequeña” en el centro, en el barrio conocido como Las Lomitas, que es donde “se han concentrado la mayoría de los edificios”.
Sin embargo, la edil advirtió que en este desarrollo “no han tenido en cuenta el impacto” que la construcción de las nuevas torres “causa en los servicios públicos, en la población, en el tráfico y en muchísimas cuestiones que colapsan porque no hay un crecimiento ordenado”.

Un problema de altura. El desarrollo y el crecimiento de los centros comerciales de la región se caracteriza principalmente por la construcción de grandes edificaciones. En este sentido, una de las zonas que más ha incrementado su cotización es el barrio Las Lomitas, el principal centro gastronómico de Lomas de Zamora, donde las torres que se construyen no tienen límite de altura establecido por la normativa local.

En este sentido, Cariglino indicó que “es raro que en Lomas de Zamora que es un lugar tan suburbano, en el centro no haya límite de altura para las nuevas edificaciones cuando por el contrario en Capital Federal, en pleno microcentro, sólo se pueden construir alrededor de diez pisos como máximo”.

“Es positivo que se puedan hacer nuevos edificios en el distrito pero la realidad es que en Lomas no está pensado en profundidad. Hay un código vigente, que tiene varias cosas buenas pero cuando se hizo, no existía el auge de la construcción impresionante que hay hoy”, insistió el arquitecto.

En tanto, Daniel Bolettieri precisó que en las zonas comerciales de Brown, “los edificios pueden tener planta baja y cuatro pisos por código, pero no se está cumpliendo porque hay varias edificaciones que están excedidas en altura”. Además, remarcó que “va a ser una tarea” de la gestión del intendente Darío Giustozzi, “verificar realmente si la documentación de estas obras fue aprobada correctamente”.

“Si no se da una planificación urbana ordenada, no sólo van a colapsar los servicios públicos de agua y cloacas, sino también el sistema de tránsito ya que todos estos edificios fueron aprobados sin prever los espacios destinados para estacionamientos”, enfatizó.

Por su parte, el presidente del bloque de concejales del Frente para la Victoria de Lanús, Héctor Montero, aseguró que en su distrito “hay muchos edificios con mayor superficie a lo que permite la norma”. Agregó que estas edificaciones “todavía no están aprobadas definitivamente porque están esperando a que se realice el exhorto, que es lo que acostumbraba hacer el PJ históricamente”.

La altura posible de los edificios que se construyen en Lanús depende del “ancho de línea municipal”, que es la distancia entre el frente de una construcción y el de su opuesta sobre la otra vereda. Esa extensión es igual al máximo posible en los barrios periféricos y puede ser duplicada en el centro comercial del distrito.

“El límite es de acuerdo a la superficie del terreno y después pueden tener algunos beneficios si construyen hacía atrás del límite municipal. Pero en general, por el tamaño de los terrenos, los edificios no pueden tener más de once o doce pisos en las zonas habilitadas”, explicó Montero al tiempo que recalcó que las nuevas edificaciones “sólo se pueden hacer donde hay cloacas”.

El déficit habitacional. Una de las características que más se repite en los municipios que integran el primer cordón del Conurbano, es la presencia de zonas muy desarrolladas y en constante crecimiento, que contrastan con los barrios más periféricos en donde se evidencia que el déficit habitacional es uno de los principales problemas que afecta a la región.

Según las estadísticas del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), en Lomas de Zamora hay 164.405 viviendas, de las cuales el 67 por ciento son categoría A, es decir de construcción sólida, en tanto que el 18 por ciento de las casas son categoría B, consideradas precarias e insalubres.

En Almirante Brown hay 133.779 hogares (63 por ciento clase A y 20 por ciento clase B), en Echeverría hay 62.931 viviendas (63 por ciento categoría A y 25 por ciento son B), en Lanús de 135.436 casas, el 69 por ciento son tipo A y el 9 por ciento tipo B y en Avellaneda hay 100.834 hogares de los cuales el 60 por ciento son clase A y el 6 por ciento son categoría B.

Asimismo, en Presidente Perón de las 14.503 viviendas que hay según el INDEC, el 52 por ciento son tipo A y el 33 por ciento tipo B, mientras que en San Vicente hay 11.813 hogares de los cuales el 67 por ciento son casas categoría A y el 23 por ciento son hogares clase B.

Para comenzar a revertir esta situación, el Gobierno nacional puso en marcha en el 2004 el Plan Federal de Construcción de Vivienda que consta de dos etapas. En la primera se crearon o mejoraron cerca de 120.000 casas, mientras que en la segunda, que arrancó en enero de este año, se prevé la construcción de 250.000 nuevas viviendas.
La región más beneficiada por este programa es el Gran Buenos Aires en donde se construirán cerca del 40 por ciento de las casi 400.000 viviendas previstas por el plan nacional.

Sin embargo, los especialistas coinciden que este programa es un buen comienzo pero sólo es un paliativo. “En el país el déficit habitacional sigue siendo de tres millones de viviendas que es una cifra histórica. Se puede recortar de alguna manera por el Plan Federal pero este programa nada más cubre las necesidades de una parte de la franja de la sociedad, el resto sigue igual”, enfatizó Canosa.
Luego apuntó que para resolver este déficit sólo en Lomas de Zamora se necesitan construir “20.000 viviendas” aunque además indicó que hay miles de hogares que deben ser mejorados.

Por su parte, Bolettieri aseveró que Brown “tiene un déficit habitacional porque estuvo ausente de cualquier planificación a nivel nacional respecto a los planes de vivienda por el Plan Federal, por una decisión propia de las autoridades comunales anteriores”.

“Va a ser un trabajo que la nueva gestión va a desarrollar para paliar este déficit fundamentalmente en la periferia, ya que sólo el 9 por ciento de la población está abastecida con cloacas, hay problemas hidráulicos en muchas zonas, ascenso de napas en el setenta por ciento del distrito y falta pavimento en las zonas populares”, enfatizó.

En tanto, Montero señaló: “En Lanús el déficit habitacional es enorme ya que en el distrito, la densidad de población es una de las más elevadas del mundo. Tenemos alrededor de 10.000 habitantes por cada km²”, apuntó y luego añadió que este problema “se observa fundamentalmente en las zonas periféricas como Villa Jardín, Caraza y Monte Chingolo y en las villas que se levantaron sobre terrenos tomados”.

La necesidad de un proyecto. Para lograr que el crecimiento de las ciudades de la región sea sostenido y beneficie a todos los sectores de la población por igual, los consultados por Info Región remarcaron la necesidad de que los gobiernos comunales implementen un plan de desarrollo urbano que tenga en cuenta distintos aspectos, como la problemática del tránsito y la falta de infraestructura.
Sobre este último punto, hay que recalcar que en Lomas sólo el 30 por ciento de la población cuenta con cloacas, en Brown el 9, en Echeverría el 23, en Lanús el 32 y en Avellaneda el 70 por ciento.

En tanto, en Lomas de Zamora el 60 por ciento de los hogares tiene sistema de agua corriente, en Brown, el 19 por ciento, en Echeverría el 35, en Lanús el 70 y en Avellaneda el 90 por ciento.

Teniendo en cuenta estos datos, es evidente que las obras de infraestructura deben ser prioridad en cada uno de los distritos aunque desde el Colegio de Arquitectos advierten que con eso solo no alcanza. “No solamente hay que completar la infraestructura como cloacas y agua, sino también están las vialidades, los espacios públicos y culturales. Este tema no se resuelve solamente con poner caños”, enfatizó y recalcó que “es muy necesario implementar un plan de desarrollo urbano para lo que hay que tener voluntad política de hacerlo”.

Por su parte, Cariglino remarcó que este proyecto “debe tener en cuenta lo preexistente” y resolver “el problema del tránsito ya que en Lomas no está demasiado pensado”.
“En Las Lomitas, el tránsito por Acevedo e Italia es incirculable, ya que no coordinan los semáforos y los autos estacionan en doble fila por todos lados. Lo mismo ocurre en los accesos al distrito por Camino Negro, donde también los semáforos están descoordinados”, resaltó.

“El tránsito es una clave para el desarrollo urbano. Si construís un edificio o una casa y necesitás ganar mercados, es esencial contar con buenos accesos pero Lomas hoy no los tiene”, destacó.

En tanto, Lorences resaltó que Lomas de Zamora debería tener “un plan estructural para que el distrito se vaya desarrollando por zonas, con la instalación de complejos habitacionales en distintos lugares”.

Por otra parte, remarcó que es necesaria la actualización del código de edificación y que no se sigan impulsando ordenanzas, como la que el gobierno comunal, que encabeza el reelecto intendente Jorge Rossi, promovió a mediados de año para regularizar la construcción clandestina. La iniciativa, que descansa en las comisiones de Obras Públicas y de Presupuesto y Hacienda del Concejo Deliberante, buscaba “la incorporación a los padrones impositivos de todas las obras clandestinas”.

“Más allá del control, lo que falta es una reforma al código de edificación. El resto sólo son permanentes parches porque la situación no cambia. Incluso el impulso de algunas ordenanzas, que aunque después se dejaron de lado, reflejan la falta de planificación”, enfatizó la concejal kirchnerista.

Luego insistió que “sin un código de edificación ordenado, pensado y consensuado con los distintos actores de la sociedad lomense, en el que los profesionales puedan aportar su opinión, va a ser imposible un crecimiento sostenido y parejo en Lomas”.

Por su parte, Bolettieri aseguró que con respecto a la planificación urbana en Brown, “lo más urgente es solucionar el problema de la infraestructura y el respeto a las normas vigentes para limitar las construcciones clandestinas”.

Por último, Montero subrayó que en Lanús “además de facilitar el tema de las cloacas y de todos los servicios en general, hay que comenzar a trabajar hacia la zona de la periferia, en la mejora de las calles, los accesos y resolver el problema de los medios de transporte que tampoco se planificó bien”. “Después hay que generar algún tipo de plan de viviendas, a pesar de que en el distrito hay muy pocos terrenos para la construcción”, añadió.
Por todo lo expuesto, queda claro que el desarrollo que tuvieron los distritos de la región en los últimos meses, ha sido muy desparejo y ha profundizado más las diferencias entre las zonas comerciales y las periféricas.

Para paliar esta situación, es necesario que los gobiernos comunales implementen un plan de desarrollo urbano acorde a los tiempos que corren y que sirva para regular y controlar la construcción de torres de varios pisos y para disminuir el déficit habitacional que afecta a las zonas más carenciadas de la región.

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