El costo del alquiler y una reforma abandonada

Repasamos la situación actual respecto al acceso de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires, ¿funciona la Ley de Alquileres? ¿qué se debería hacer para facilitar esta coyuntura?

El acceso a la vivienda es un derecho innegable, pero dadas algunas condiciones impuestas por la actual Ley de Alquileres este resulta un privilegio. Si bien la actualización en el precio del contrato del alquiler se estipula mediante el ICL (Índice de contrato de locación), en algunos casos no se cumple.

La última modificación en la Ley de Alquileres se promulgó el 30 de junio del 2020 y entró en vigencia  el 1 de julio de 2020. Uno de los cambios más importantes que se introdujo tiene que ver con el plazo de duración del contrato (actualmente es de tres años) y otro con los ajustes en los precios del mismo. Hoy los ajustes deben realizarse de manera anual y en base al Índice para Contratos de Locación que publica diariamente el Banco Central. Este ICL se construye por el 50% de la variación mensual del Índice de Precios al Consumidor y otro 50% de la variación mensual de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Para el primer día hábil de noviembre, el ICL arrojó una variación interanual del 73,1%. Para el primer día hábil de diciembre la variación fue del 77,6%. Aunque el dato de inflación interanual (diciembre 2021/diciembre 2022) se conocerá a mediados de enero, observando el año, la variación del ICL estuvo por debajo del índice de precios.

Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA y del INDEC.

Esta tendencia del crecimiento del ICL es una clara muestra del bajo poder adquisitivo del salario. 

La evolución de los precios

Más allá de lo que indica el ICL, a la hora de observar las variaciones, tanto mensuales como interanuales, de los precios ofertados, la óptica se desvirtúa un poco. Sobre todo, si se hace un zoom sobre la situación del mercado del alquiler en grandes urbes, como lo es la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El último Informe de alquileres de CABA del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) que releva cerca de 4.000 ofertas on line, registró una variación mensual del 8,3%  y una interanual del 103,1% en departamentos de un ambiente para diciembre. En departamentos de dos ambientes, la variación mensual fue del 1,4% y la interanual del 105,3%. Para los tres ambientes se registró un incremento del 10,5% mensual y del 91,7% interanual. A excepción de los departamentos de dos ambientes, las variaciones mensuales de los de uno y tres ambientes, han superado ampliamente al nivel de precios. La mediana del precio de los departamentos de un ambiente es de 65.000 pesos. Para los dos ambientes el valor es de 78.000 y en el caso de tres ambientes, unos 115.000. Además, hay que tener en cuenta que para acceder a una vivienda así, el costo de las expensas ordinarias representa entre un trece y un quince por ciento del valor del alquiler. Surgen inmediatamente las preguntas: ¿cuánto se necesita para ingresar a una nueva vivienda?, ¿cuánto debe “ganar” una persona para poder acceder a una vivienda digna y obviamente satisfacer todo el resto de las necesidades?…

Las respuestas varían obviamente, dependiendo de las comodidades que se deseen tener y de la zona geográfica donde se encuentre la propiedad. Pero teniendo en consideración un valor promedio de 65.000 pesos para un ambiente, más expensas, se necesitan alrededor de 220.000 para el ingreso (la ley actual indica tres meses de alquiler al comienzo, uno por el mes en curso, uno de depósito y uno de honorarios al agente inmobiliario). Ese monto sin tener en cuenta el pago de servicios básicos como agua, gas y luz. 

Con la última actualización, el salario mínimo vital y móvil se ubica en 61.953 pesos, valor que solo cubre el 95,3% del alquiler. Si pasamos al Haber Mínimo Jubilatorio (50.124 pesos) este porcentaje es del 77,1%, cuestión que es muy preocupante si se piensa en personas de ese rango etario sin vivienda propia o sin un ingreso adicional complementario a esa jubilación.

El acceso a la vivienda

La asequibilidad (poder abonar no solo el costo de la vivienda sino también las expensas y otros servicios, sin dificultar el disfrute de otros derechos) son parte fundamental del derecho a la vivienda adecuada establecido en la Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948 y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 1966. 

La ONU-Hábitat entiende que una vivienda adecuada contempla además: seguridad en la tenencia (la vivienda no es adecuada si sus ocupantes no cuentan con cierta seguridad en la tenencia, que les garantice protección jurídica contra el desalojo forzoso o el hostigamiento), disponibilidad de servicios básicos, materiales, instalaciones e infraestructura, habitabilidad (la vivienda debe garantizar seguridad física proporcionando espacio suficiente, protección contra el frío, la humedad, el calor, etcétera), accesibilidad (la vivienda no es adecuada si no se toman en consideración las necesidades específicas de los grupos desfavorecidos y marginados), ubicación (debe ofrecer acceso a oportunidades de empleo, servicios de salud, escuelas y otros servicios e instalaciones sociales) y adecuación cultural (la vivienda no es adecuada si no toma en cuenta y respeta la expresión de la identidad cultural).

A la hora de la reforma en la ley de alquileres, todos estos derechos parecen no haberse tenido en cuenta. Es más, en la discusión actual poco se plantean…

El estado actual 

El último intento de volver a modificar la ley de alquileres vigente, quedó estanco. El anhelo de los inquilinos por revertir las actualizaciones por encima de la inflación y la informalidad de los contratos, está temporalmente en la nada. Es imprescindible un debate  entre inquilinos y el mercado inmobiliario por el derecho básico de la vivienda.

En la cámara de Diputados, el tratamiento se detuvo en las comisiones de Legislación General y Presupuesto, donde se firmaron dos dictámenes: el de mayoría (Frente de Todos) y el de minoría (Juntos por el Cambio y Graciela Camaño). Por un lado, el oficialismo ratifica la ley vigente y avanza en otras regulaciones. Pretende otorgar una ampliación en los documentos válidos como garantía (aval bancario, seguro de caución, garantía de fiador solidario, recibo de sueldo o certificado de ingresos). Además, propone incentivos fiscales para que los dueños de las propiedades vacías en condiciones habitables, las vuelquen al mercado. Por otro lado, también impulsarían la bancarización de los contratos y la publicidad de los inmuebles solo en pesos. 

Del otro lado de la vereda, la oposición resaltó dos puntos: la reducción de los contratos de tres a dos años (como lo era la vieja ley) y modificar la cláusula de ajuste. La periodicidad plasmada en el dictamen es que “acuerden las partes” por intervalos de entre tres y doce meses. Con respecto al precio inicial del alquiler, poco se ha planteado dado que nunca se logró consenso sobre como aplicarlo. Este punto es de gran importancia, puesto que hoy día los propietarios no están aferrados a ningún techo a la hora de iniciar un contrato con un nuevo inquilino.

La discusión sobre el tema se dio a lo largo de todo el año pasado, por dentro y por fuera del Congreso. Hubieron sectores que durante el 2022 sedujeron a los propietarios con beneficios que en la ley actual no rigen. Eso indudablemente dió lugar a la especulación: la persona que tenía una vivienda lista para alquilar no la volcaba al  alquiler esperando valores muy altos o “futuros beneficios”. Sin dudas la reforma en la ley es una cuenta pendiente para el 2023. La incertidumbre actual, lo único que hace es profundizar la situación de desventaja y volverla más crítica para el inquilino.

Enmarcar la reforma de la ley en un plano más integral que incluya políticas de vivienda sería clave. Los aumentos en los precios de los alquileres sólo podrán resolverse si el Estado tiene una política amplia que aborde el déficit habitacional de Argentina acompañada obviamente de un plan antiinflacionario. Se estima que cerca de 3.000.000 de familias no tienen su casa propia y necesitan alquilar una vivienda. La demanda supera ampliamente a una oferta que cada vez es menor.

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