Alquileres: más dudas que certezas

Observamos el debate que se está dando alrededor de la Ley de Alquileres, qué cambiaría de ganar el proyecto de la oposición y cómo afectaría a la población.

A comienzos del mes de abril se discutían varios proyectos para la reforma de la ley de alquileres. Por un lado, desde el bloque oficialista se discutía la posibilidad de retornar a un plazo de contrato de dos años y fijar topes de ajustes. Esto implicaba que el valor inicial de los alquileres sea un 20% superior, como máximo,  al que correspondería por la fórmula de ajuste anual. Este factor es de gran importancia, puesto que hoy día los propietarios no están aferrados a ningún techo a la hora de iniciar un contrato con un nuevo inquilino. Además, el proyecto de ley de esta sección proponía un tope del 10% en el caso de renovación de contratos (aspecto que no tiene regulación actualmente). En cuanto a lo tributario, se planteaba que lo percibido de los alquileres por los locadores pueda deducirse de Ingresos Brutos y además que se exima del pago de Bienes Personales a los inmuebles que estén registrados y que sean puestos en alquiler (solo se aplicaría si existe un contrato real vigente). Para intentar obtener mayores garantías para el inquilino, el oficialismo proponía que las aseguradoras que otorguen seguros de caución no exijan más que la constancia de inscripción al monotributo y los comprobantes de pago de los últimos seis meses. En otro punto del proyecto, se enunciaba la posibilidad de “alquileres sociales”, donde el Consejo Nacional de la Vivienda gestionaría el diseño y la formulación de un plan para la construcción y adquisición de inmuebles por el Estado Nacional, las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Desde el bloque opositor manifestaban una reducción en el plazo  del contrato a dos años, pero con la posibilidad de extenderlo automáticamente por un año más, si las partes acordaban. En cuanto al mecanismo de ajuste, proponían un sistema con periodicidad a criterio de las partes y con una fórmula de ajuste basada en índices oficiales. En cuanto a los requisitos a cumplir por el inquilino, planteaban (siempre tomando como referencia el valor inicial de la renta) que no se le podrá exigir al locatario depósitos en garantía mayores a un mes de alquiler por cada año de contrato. Para lo tributario, se promovía la posibilidad de la deducción de la renta del Impuesto a las Ganancias y la exención del Impuesto al Sello, para operaciones realizadas con inmuebles que tengan como finalidad operaciones de compra-venta o el inicio del alquiler. Un punto aparte era el desalojo: proponían un marco legal que acorte el plazo del proceso de desalojo en el caso que ocurra una persona o continúe viviendo una propiedad pese a haber finalizado el contrato alquiler.

Tanto el bloque oficialista como el opositor reconocían que el plazo de duración (tres años actualmente) como el ajuste del precio del alquiler (anuales mediante el ICL), eran puntos a modificar indiscutiblemente…

El estado actual: reina la incertidumbre

El pasado miércoles 22 de junio, en la comisión de Legislación General y Presupuesto, se trató nuevamente el tema. Pero esta vez el dictamen del bloque de Juntos por el Cambio y el bloque Identidad Bonaerense se unificaron en una misma posición. Este dictamen tiene dos puntos clave modificados: plazo y actualización del contrato. El plazo volvería a ser de dos años y las actualizaciones serían de tres meses, pero sin ningún tipo de índice. Esto último resulta dramático: un inquilino podría consultar por viviendas y que cada inmobiliaria tenga un porcentaje de actualización trimestral distinto, sujeto a criterio exclusivo de dicha inmobiliaria. Es decir, el aumento del alquiler dependería exclusivamente del mercado inmobiliario. 

Otro punto que se incorporaría es que los propietarios podrían pedir “meses por adelantado” (tres, seis o doce). Esta condición no es novedosa, regía en los tiempos de la dictadura cívico militar. En esos tiempos el mercado inmobiliario se había desregularizado dándole lugar protagónico al “inversor inmobiliario”. En los grandes centros urbanos, distintos tipos de inversores compraban viviendas como refugio de valor en zonas rentables. Este rol de las viviendas que se construyen a modo de resguardo del poder adquisitivo, está más vigente que nunca. Es interesante reconocer cómo ciertas políticas habitacionales que parecen ser remotas, dejaron efectos que son tan palpables en la realidad actual, sobre todo en la Ciudad de Buenos Aires. Sin ir más lejos, el hecho de que las viviendas se compran y vendan en dólares estadounidenses es fruto del año 1977, no nació naturalmente.

Si bien, este dictamen podría tener los votos necesarios (entre Juntos por el Cambio, Identidad Bonaerense, Bloque Federal y Avanza Libertad) para tener media sanción en la Cámara de Diputados; lo cierto es que veinticuatro horas después, las internas se hicieron notar de nuevo y el debate se empantanó.

Los precios escalan

El acceso a la vivienda no es la única cuenta pendiente por resolver de manera inminente. El contexto macroeconómico actual de Argentina retroalimenta la dinámica de precios. Según el último Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec, la inflación del mes de Mayo fue del 5,1% y reflejó una variación interanual del 60,7%. Con la inercia inflacionaria reinante y una inestabilidad cambiaria latente, el panorama económico se vuelve cada vez más crítico.

Particularmente, en la Ciudad de Buenos Aires, según los datos publicados en el último informe mensual de alquileres del CESO (Centro de estudios económicos y sociales Scalabrini Ortiz); el precio promedio del alquiler de un monoambiente es de $47.634, para un dos ambientes es de $60.705 y para tres ambientes es de $83.220. Si bien el promedio de los precios no es el mejor indicador, dado que no es muy estable frente a ingresos o egresos de departamentos muy caros o muy baratos, al observar la mediana (estadístico de posición central que parte la distribución en dos, dejando la misma cantidad de valores a un lado que del otro), la cuestión no se modifica demasiado. La mediana del alquiler de un monoambiente arroja un valor de $45.000, de dos ambientes $58.000 y de tres ambientes,  $80.000. La mediana mostró en junio del 2022 una variación de 60,7% interanual para los departamentos de un ambiente, el 93,3% interanual para los de dos ambientes y un 77,8% interanual para tres ambientes. Si bien se miden precios de oferta, para los departamentos de dos y tres ambientes, las variaciones en los precios de los alquileres están bastante por encima del índice de inflación que publicó el Indec.

Si se tiene en cuenta que un salario mínimo vital y móvil ($45.540) cubre el 101,2% del precio del alquiler (mediana) pero no alcanza para cubrir las expensas (son un 15% aproximadamente del alquiler) y otros servicios, el acceso a la vivienda es casi imposible. La canasta básica para la Ciudad de Buenos Aires fue de $54.380 para el mes de mayo. 

En este escenario, la discusión sobre la nueva Ley de contratos de alquileres trae bastante vacilación. Hay que destacar que existen sectores que seducen a los propietarios con beneficios que en la ley actual no rigen. Eso indudablemente da lugar a la especulación: la persona que tiene una vivienda hoy va a colocar el alquiler en valores muy altos o va a esperar esos futuros beneficios. Cabe resaltar que esa espera sólo es viable para aquellas personas que tienen una vivienda extra ociosa. No son los sectores con escasa capacidad de ahorro o con una situación económica más ajustada los que presionan al alza de precios.

Si es impracticable para una familia tipo acceder a un alquiler, la posibilidad de proyectar una vivienda propia es una utopía en los tiempos que corren. Demás está decir que el acceso a la vivienda es un derecho humano. Pero a la hora de acelerar una nueva ley parece no estar presente. Así las cosas, el miércoles 30 de este mes, tuvo lugar una importante movilización frente al congreso que convocó la Organización Inquilinos Agrupados. Desde la agrupación entienden que el dictamen sería profundamente regresivo en materias de derechos y que llevaría a una situación muy dramática para el inquilino, de continuar su curso.

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