Días atrás se cumplió un año de la aprobación de la Ley de Alquileres, así generando un debate, incluido hasta en las discusiones de campaña electoral, sobre cuáles fueron las mejoras que dicha ley implicó para inquilinas e inquilinos. No debemos tomar este tema de manera aislada, sino que hay que relacionarlo indefectiblemente con las políticas de vivienda, desarrollo urbano, uso del suelo e impuestos que la Ciudad de Buenos Aires viene implementando.
Como siempre decimos, hay que recordar el contexto político: estamos en una jurisdicción que desde 2007 es gobernada por el mismo color, y desde hace 6 años con mayoría en la Legislatura de la Ciudad. Es decir, hubo y aún queda tiempo, (estamos hablando de 14 años y por lo menos restan 2 más) donde no se planificaron ni ejecutaron políticas para solucionar estas problemáticas, las cuales impactan en grandes segmentos de la población porteña.
También hay que tener en cuenta cuando empezó la odisea de alquilar en la Ciudad: fue el gobierno del dictador Videla quien puso punto final al papel del Estado como regulador del precio de los alquileres y que inició el proceso de dolarización del mercado inmobiliario. Nada es casual cuando relacionamos la política económica y la historia política.
Los números en la ciudad de la furia
Se calcula que entre un 35% y 40% de porteñas y porteños son inquilinos; podríamos estar hablando de la generación “i” porque difícilmente puedan ser propietarios alguna vez.
Los datos oficiales en la Ciudad revelan que los alquileres aumentaron un 58,6% promedio en el último año, con una enorme disparidad entre barrios, ya que en Villa Urquiza, Caballito y Almagro los aumentos superaron el 70%, mientras que en barrios como Balvanera el aumento fue menor a la media. Si comparamos esos porcentajes con la inflación anual de la Ciudad, que fue del 41% en los últimos doce meses, claramente los alquileres aumentaron mucho más que la inflación.
Hoy solo el costo de alquilar un monoambiente en Villa Urquiza implica abonar una cifra superior al salario mínimo, vital y móvil; a ese precio del alquiler se le debe sumar el costo de las expensas que son en promedio un 18% más.
Durante el primer mandato de Perón se tomaron dos medidas que iniciaron una política de regulación de los alquileres: se congela el precio del alquiler y no se permite poseer una vivienda vacía por más de un mes. Si nos preguntamos por qué se implementaron las mismas, podemos ver que en 1943 el 18,2 % de los ingresos de las familias se destinaban a alquileres. A partir de estas decisiones, más la recuperación del salario real, ese porcentaje disminuye en 1957 al 2,6%; mientras que en 1970 dicha relación era del 3,4%.
Pero debemos contextualizar la coyuntura con el marco de la pandemia, y en este sentido, el gobierno argentino impulsó medidas que fueron un común denominador en numerosos países que, sin embargo, los propietarios no cumplieron:
- El congelamiento del precio de los alquileres.
- La suspensión de los desalojos.
A todo esto, se disminuyeron los ingresos en las familias por la falta de trabajo. Esto trajo como consecuencia la aparición de “deudas por alquileres” para un porcentaje importante de inquilinos e inquilinas. Incluso, esta es una problemática que se extiende a las deudas por expensas y las deudas de los consorcios sobre impuestos inmobiliarios (debidas a la imposibilidad de cobro de expensas). Es un círculo que sólo incrementa la incertidumbre y aumenta las deudas.
Si toda esta síntesis la analizamos desde la teoría económica, la conclusión es que la vivienda es un bien de “primera necesidad”. En este sentido, el precio de su uso no va a disminuir por más que aumente la oferta de inmuebles para alquilar, porque el que no es dueño de una vivienda debe alquilarla. Es más, se da una situación novedosa: suben los alquileres y baja el precio de venta en moneda extranjera de las propiedades. Esto nos indica que, claramente, la propiedad que no se alquila, hay que sacársela de encima a cualquier valor.
Por si falta algo para tener un panorama del descalabro, se estima que en la Ciudad de Buenos Aires hay más de 138.000 viviendas ociosas; en los diversos sitios donde se publican propiedades a la venta, se contabilizan 114.000 departamentos y 10.200 propiedades horizontales en oferta.
Algunos aspectos que se vinculan con esta problemática y no hemos considerado aún son:
- Crédito para el acceso a la vivienda propia: el Banco Ciudad, el ente público de crédito de la jurisdicción, sólo cuenta con una línea de crédito hipotecario modalidad UVA y sus operaciones en el mercado son muy escasas y atipicas. De las 2.439 escrituras realizadas en la ciudad en junio de este año, sólo 130 fueron con crédito hipotecario.
- Impuesto a las viviendas ociosas: a los efectos de desincentivar la construcción especulativa, un fuerte impuesto a la vivienda ociosa obligaría a aumentar el uso para el alquiler y a la vez, no construir sólo para el negocio inmobiliario, sino para las necesidades de las familias. Pensemos que los costos de la construcción son en moneda nacional, pero la venta de las propiedades se valoriza en moneda extranjera. Hasta podría destinarse su recaudación para subsidiar la tasa de interés de los créditos hipotecarios y no hacerla tan onerosa.
- Programa de construcción de viviendas sociales y urbanización de villas: con el objetivo de segmentar las políticas públicas de viviendas, de los fondos del Estado de la Ciudad debe destinarse una partida anual para urbanizar las villas de la Ciudad, que se estima tienen una población superior a las 200.000 personas.
- Programas de subsidios para refacciones en barrios populares: la Ciudad podría de esta manera tener una política para aquellas familias que sufren el hacinamiento y las que necesitan mejorar las condiciones habitacionales.
Podríamos seguir enumerando propuestas, incorporar cifras y datos, pero la realidad nos muestra un desafío que, ni Macri ni Larreta, con 14 años ininterrumpidos al frente del Gobierno de la Ciudad, quisieron superar: la crisis habitacional en la Ciudad alcanza a más del 50% de la población, y lo más alarmante es que esa cifra puede seguir aumentando.
Por el contrario, se incentiva la puesta en valor de terrenos y suelos en desuso, pero esto sucede sólo para la construcción de propiedades destinadas a personas con alto poder adquisitivo. O sea, se busca garantizar exclusivamente una renta inmobiliaria, muy lejos de las necesidades de la clase media porteña y de las familias más humildes, las cuales son “corridas” a la Provincia de Buenos Aires debido a la voracidad del mercado que beneficia a unos pocos. Ese desplazamiento encarece más la vida de los núcleos familiares y hace más largo el tiempo de transporte para el trabajo y la educación. A esto lo denominamos “modelo de ciudad expulsiva”.
Por eso, enfatizo en el “no quisieron”. Sobran recursos, propuestas e ideas, pero no está la voluntad política por parte de quienes gobiernan la Ciudad para llevarlas adelante.
